实盘科普 政策效应释放 上海楼市成交回暖

12月15日，上海楼市信贷优化政策和普通住宅标准新规实施。新政实施一周以来，上海一二手房市场成交明显增加，部分一手楼盘成交较新政前一周翻倍，二手房日均成交较11月平均水平增加近三成。一手楼盘由于定价机制原因，价格没有明显变化;二手房方面，部分房东大幅降低挂牌价格。

二手房成交“火热”

上海市房地产交易中心数据显示，新政实施首周(12月15日-12月21日)，二手房成交4181套，日均成交量约为597套。

上海链家研究院数据显示，11月上海全市共成交二手房1.41万套，日均成交约470套。以此为基准计算，12月15日-12月21日，上海二手房日均成交套数较11月日均水平高出约27%。

从成交走势来看，上海二手房成交量在新政实施后前三天爆发，12月15日至17日，日成交分别为662套、738套和639套。行业人士表示，新政实施后短期成交量大增，可能是由于前期累积的单子流程加快所致。

近几日，上海二手房成交颇为火热。12月19日，上海二手房日成交量为487套，20日和21日迎来强劲反弹，日成交量分别为566套和568套。23日，上海二手房成交量达到754套，为新政实施后单日最高成交套数，较11月日均成交量高出60%。

上海楼市新政实施后，房产中介机构迎来“开单”行情。有中介向中国证券报记者表示，身边有同行一天内促成两单二手房交易。

一手房成交回暖

近一周，上海一手房成交量大幅回暖。以“龙湖虹桥·青云阙”新楼盘项目为例，该项目位于上海嘉定，主要为总价600万至700万元、均价62136元/平方米的刚需楼盘。记者从项目负责人处了解到，新政落地后首个周末来访顾客和成交量爆发，近一周项目成交量较新政前环比上涨约100%。项目负责人表示，由于首付和利率降低、税费降低等因素，目前顾客的付款周期大幅缩短。

记者在杨浦区“中海海上和集”项目售楼处了解到，随着新政实施，新房首付降低，部分前期处于犹豫中的客户加快签约购房速度。此外，销售人员表示，购房者的看房热情有所升温。记者傍晚在售楼处注意到，尽管夜幕降临、天气寒冷，售楼处仍然基本坐满前来咨询了解的顾客。

中指研究院数据显示，12月14日至12月21日，上海一手房成交量为3508套，而上海市11月共成交新建商品房5300套，新政公布8天内的成交量约为11月整月的三分之二。从日均成交量来看，12月14日至12月21日，上海一手房日均成交量为438.5套，远高于11月176.7套的日均成交量。

易居研究院研究总监严跃进表示，从上海市场来看，各售楼处近期积极宣传利好政策，确实有很多人从观望开始转向咨询和购房，所以政策效应在积极释放。普通住宅标准调整，不光对二手房有影响，对新房也有影响。一些房源纳入到普通住宅的范畴，客户认购的积极性也会增加，因为未来潜在的税费成本是降低的。

部分房东降价出手

记者调研了解到，虽然成交量大增，目前上海一二手房价格并未出现整体上涨。值得注意的是，一些二手房房东主动降价，以加快成交速度。

上海一名职场白领告诉记者，在上海有两套房，有套“老破小”想趁这波行情卖掉，前期挂牌350万元，近期降价30万元仍无人问津;但小区邻居有套较大户型的房子为了尽快出手，从780万元降到580万元后火速成交。

徐汇区一中介对记者表示，前期一套158平方米、总价约1500万元的住宅，在政策调整后仍不符合普通住宅标准，但业主愿意做出让步，实施“买卖双方税费各付”方案，购房者可少花80余万元的税费支出。

徐汇区另一位中介对记者表示，一套挂牌价1150万元、128平方米的住宅，业主愿意以1000万元出售并赠送车位，即直降150万元，再叠加普通住宅标准调整后的税收优惠政策，买房者可少花近200万元。

受人工智能（AI）泡沫担忧情绪加剧及美国通胀数据超预期的双重影响，隔夜美股三大指数全线大跌，道指跌超520点，纳指盘中一度大跌近1.5%，大型科技股多数下跌，英伟达再度大跌超4%，近2个交易日蒸发市值高达4464亿美元（约合人民币3.1万亿元）。另外，美股金融板块的集体重挫，美国KBW银行指数大跌近5%，市场对“AI抢饭碗”的担忧正蔓延至金融稳定层面。

分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.4%，二季度增长5.2%，三季度增长4.8%，四季度增长4.5%。全年人均国内生产总值99665元，比上年增长5.1%。国民总收入1393700亿元，比上年增长5.1%。全员劳动生产率为184413元/人，比上年提高6.1%。

诸葛找房数据显示，12月11日至17日，上海挂牌二手房源中，涨价房源量为2316套，降价房源量为21276套。记者从市场分析人士和中介处了解到，近期降价房源的房东多为拥有多套房的房东。

由于定价机制原因，上海一手房价格无明显变化，部分开发商前期促销优惠政策持续。以上海宝山区“保利·海上臻悦”项目为例，销售人员10月时曾向记者表示，可为符合条件的部分顾客申请首付延期。记者22日了解到，上述促销政策还在延续中。顾客付订金后，需要提供房产证等证明文件，先支付首付的一部分;等顾客卖掉手中房子后，再补足全部首付，最长可以延期半年左右。

记者 王可实盘科普